物業管理的基礎

一、物業服務費的概念及構成

（一）、物業服務費的概念

物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。

（二）、物業服務費的構成

依據2004年1月1日起施行的《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）的規定，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括9方面：

1、 管理、服務人員的工資和按規定提取醫療保險、養老保險、福利費等費用；

是指物業服務企業向所聘用的管理、服務人員按月發放的工資和按工資的14%提取的職工福利費。具體包括基本工資、津貼、福利基金、保險金、服裝費及其他補貼等，不含獎金。

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費

主要是指門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、室外墻面、屋面、供水管道、排水管道、照明燈具、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、道路、綠地、停車場庫、化糞池、垃圾箱等的維修養護費用及公共照明費等。

3、清潔衛生服務費

是指物業管理區域內公共區域的清潔衛生費，包括清潔用具、垃圾清理、水池清潔、消毒滅蟲等費用，有時還包括單項對外承包費，如化糞池清淘等。

4、綠化管理養護費用

是指物業管理區域綠化的養護費用及開展此類工作所購置的綠化工具及綠化用水、農藥、化肥、雜草清運、補苗等費用。

5、安全防范服務、秩序維護費用

是指物業管理公共區域的秩序維護費。包括安全監控系統、設備、器材的日常養護費等。

6、物業管理企業辦公和社區活動費用

是指物業服務企業開展正常服務工作所需的有關費用，如交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、節日裝飾費、公共關系費及宣傳廣告費。

7、物業服務企業固定資產折舊費

是物業服務企業擁有的各類固定資產如交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備等按其總額每月分攤提取的折舊費用。

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

為從經濟上保障物業管理區域內水電、電梯等設施遭受災害事故后能及時進行修復和對傷員進行經濟補償，物業服務企業必須對這些建筑物及設備設施投財產保險和相關責任保險，對于險種的選擇是由所管物業的類型、性質來決定的，但必須考慮業主的意愿和承受力。

9、經業主同意的其他費用

經與業主協商，其同意包括在物業服務費中的內容。

應當注意的是，物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。

二、何為《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？

《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。房地產開發企業應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

屋面防水5年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；

地面空鼓開裂、大面積起沙1年；

門窗翹裂、五金件損壞1年；

管道堵塞2個月；

供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；

衛生潔具1年； 燈具、電器開關6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等加以說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

2、結構類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需要說明的問題。律師提醒：《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，都是由開發商自己擬定的，然后到房產局備案。

一般來說，兩書只是告訴你如何使用房屋、應該注意什么、保修時間等，并不代表開發商承諾了責任。由于大部分兩書都不寫明違約責任，業主一旦與開發商有相關糾紛，告上法庭，法庭判案基本會以合同為主，兩書僅作參考使用。因此，業主在簽訂合同時，應把與質量相關的問題明確寫入購房合同，以免上當受騙。

三、住宅公共維修基金的使用規定：

建設部、財政部近日聯合發布《住宅專項維修資金管理辦法》。辦法明確，辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

明確共用部位和共用設施

辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同 ，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

辦法指出，國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作?？h級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

這個辦法自2008年2月1日起施行。1998年12月16日建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）同時廢止。

明確分攤辦法

辦法指出，住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

根據這份管理辦法，住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、

改造費用，按照下列規定分攤：

商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

水電維修等不得從專項資金列支

辦法明確，四項費用不得從住宅專項維修資金中列支。

一是依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、

共用設施設備的維修、更新和改造費用；

二是依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

三是應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

四是根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

根據這份管理辦法，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，

應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：住宅專項維修資金交存、使

用、增值收益和結存的總額；發生列支的項目、費用和分攤情況；業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

四、什么是雙方共有房屋產權？

雙方共有房屋產權是指該房屋的所有權為兩個公民或法人共同享有，是一個所有權同時歸屬兩個主體享有的權屬狀態。根據我國現有的法律規定：共有關系分為按份共有和共同共有兩種類型。

由于雙方共有房屋產權的共有關系分為按份共有和共同共有兩種類型，因此，在處理雙方共有房屋產權時也應分為兩種情況：

（1）處理按份共有關系的雙方共有房屋產權時，按照兩個所有者各自的份額，對房屋享有、使用、收益和處分的權利，并且也按份額分擔義務。按份共有的雙方均有權將自己的份額分出或轉讓，但任何一方不經他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下，另一方有優先獲得權。

（2）處理共同共有關系的雙方房屋產權時，由于兩個所有者對房屋者享有平等的所有權，承擔共同的義務，在這種關系存續期間，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當這種關系終止時，按照友好、協商的原則對房屋產權進行處理。有協議的，按照協議進行處理；無協議的，根據等分的原則進行處理，并考慮共有人對房屋的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況進行處理。

五、公共區域的照明費用誰來承擔？

公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

六、在計算物業管理費時，計費面積以什么為準？

計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

七、物業管理的正確定位

長期以來，物業管理過程中，物業管理方與住戶（業主）之間的矛盾就常有發生，產生了一些不必要的糾紛。

矛盾根源分析

物業管理相關的法律法規不齊、不配套而致。由于法律法規的不健全，致使在實務操作中，物業管理雙方對某些問題看法不一，當涉及某一具體事務時，雙方因觀點不同難免會有磕磕碰碰。

物業管理雙方在自身定位上的錯誤。物業管理一方認為，自己是物業管理方，顧名思義，當然自己是處在管理一方，住戶應接受管理；

而住戶呢，又認為自己是花錢請物業公司來管理，就應該享受到優質的物業服務。

其他原因：如物業管理方的個別員工素質不高、管理不善，或個別住戶態度不好等。

對物業管理的正確定位應是：物業管理，它既是一種物業上的管理行為，同時，它也是一種物業上的服務行為。物業管理雙方對此都應有正確的認識?；诖?，為了更好地解決物業管理雙方的矛盾，業主或開發商在聘請物業公司時，應在合同之外，訂立一份盡可能詳細的物業管理清單，作為本合同的有效附件，在清單內列明物業方應提供的服務項目，住戶應接受的管理項目，并對雙方爭議時的處理作出約定。并且，該清單應張貼公布，同時應發放到各住戶，以保證每個住戶均能知曉。

物業管理方應加強對各管理處的管理?，F在各物業公司的管理模式基本上還停留在通過在各物業設立管理處來管理相應物業上。相關物業的管理水平在很大程度上有賴于管理處的管理狀況。物業公司對各管理處的考核過于側重于管理費等費用的收繳情況，而忽視了其他

考核指標，如住戶的滿意度、抱怨情況等?；诖?，筆者認為，物業公司是否應考慮建立一住戶與物業公司直接溝通平臺，住戶在與管理處發生矛盾時，如能由物業公司及時介入解決，大多數的矛盾就可以盡快的消解。同時，物業公司如能在一些住戶敏感的問題上作出明確承諾，就更為完善了，如物業保安打人一經查實立即開除等。

八、什么是共用設備設施？

共用設施設備是指共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾房、電梯、照明燈具、消防器具、防盜門、非經營性娛樂設施等。

九、什么是共用部位？

共用部位是指共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。

十、業主在物業管理活動中應履行哪些義務？

1、遵守業主公約、業主大會議事規則；

2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

3、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

4、按照國家有關規定交納專項維修資金；

5、按時交納物業服務費用；

6、法律、法規規定的其他義務。

十一、業主在物業管理活動中享有哪些權利？

1、按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

2、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

3、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

4、參加業主大會會議，行使投票權；

5、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

6、監督業主委員會的工作；

7、監督物業管理企業履行物業服務合同；

8、對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

9、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

10、法律、法規規定的其他權利。

十二、什么是業主管理委員會？

所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有

決定權。根據政策規定：居住小區已交付使用并且入住率達到50％以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會（業主委員會）。業主管理委員會的產生，一般是以業主代表大會的方式選舉產生，并定期

換屆選舉，委員可連選連任。

1997年之后，我國住房建設、分配、管理制度改革不斷深化，大中城市的房地產業迅速發展，正是在這種情況下，同時也是適應房屋管理社會化要求的需要，物業管理制度得到了較為迅速的發展，這種新的管理方式也開始深入人心和被大家所接受。物業管理作為一種

新型管理服務體制與過去傳統房產管理相比，其最基本的特點就是業主自治自律。業主委員會的誕生充分體現了這一思想，改變了過去人們依靠政府部門對住宅區進行管理的舊觀念，代表業主利益，充分發揮業主的自主權與能動性，進行自治管理。同時國家建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》第一次正式要求我國的住宅小區要成立“管理委員會”，即：“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內

房地產產權人和使用人的合法權益?！?

業主委員會是溝通業主和物業管理公司的橋梁，代表和維護著房地產產權人、使用人的合法權益。它在相關機構的指導下負責制定業主委員會章程，選擇物業管理企業，監督居住小區物業管理工作的實施，對物業管理企業進行檢查和監督，協助物業管理企業進行管理工作?？梢哉f，業主委員會是整合廣大業主的共同意愿，維護廣大業主合法權益的有效組織形式。它的存在有利于明確業主與物業管理公司之間的責、權、利關系；有利于促進形成物業管理市場競爭機制，在物業管理市場中發揮著重大作用。并且，隨著國內物業管理法律法

規體系的完善，業主委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。

業主委員會的職權是：

1、召集和主持業主大會；

2、審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

3、采取公開招投標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，

并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

4、審議物業管理公司制定的本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

5、審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

6、監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

業主委員會的義務是：

1、執行業主大會各項決定；

2、遵守和履行物業委托管理合同；

3、不得從事各種投資和經營活動；

4、對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。