物?業公司如何應對拖欠或拒付物業費的業主
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投稿：超級管理員
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發布時間：2021-11-08
物業公司如何應對拖欠或拒付物業費的業主
物業費問題可謂是物業管理中的一個核心問題，物業費糾紛是物業管理矛盾糾紛中最常見的一類糾紛。焦點問題：
1、業主拖欠物業費是否合法？
2、如果物業公司的服務不到位，業主能否拖欠物業費？
焦點問題的解答：
1、業主不得無故拖欠物業費，理由如下：
（1）按時交納物業費是業主應當履行的合同義務。
（2）按時交納物業費是《物權法》規定的業主的建筑物區分所有權決定的?！段餀喾ā访鞔_規定：業主不得以放棄權利（專有部分的所有權和共有部分的共有和共同管理的權利）不履行義務，而物業管理恰恰是對共有部分的管理和服務。
物業公司無法做到排除個別業主享受物業服務。業主欠費，就是搭便車行為，侵害了交費業主的合法權益，侵害了整個小區的利益。
2、對物業服務不到位，業主不應通過欠費維權。
物業服務不到位，物業公司不合法不合理，但是，業主不能欠費維權，因為物業服務的準公共服務屬性，不是物業公司對單個業主的一對一服務。
業主維權的方式有多種，可以從履約角度追究物業公司的違約責任，也可以向屬地的房屋行政主管部門投訴。
1、物業公司要堅持守法、守約的底線。
雖然，法理上業主不得以服務不到位而欠費維權，但是，現實中，很多法院因為物業公司的“服務不到位”判物業費打折。因此，物業公司首先要做到遵守法律法規、規章和行業標準以及物業服務合同約定，防止業主找出物業公司服務方面的瑕疵。這是物業公司維護自身權益的前提條件。
2、要善于簽合同。
物業服務合同中，一要明確約定物業服務標準，減少服務爭議；二要約定物業費拖欠時的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對業主能起到震懾作用；三要約定服務與費用糾紛解決辦法。
3、通過管理規約和業主大會議事規則限制欠費業主權利。
取得業主大會和業主委員會的同意，在管理規約和業主大會議事規則中規定業主不得拖欠物業費，如有拖欠應交納滯納金，并限制其參加業主委員會的權利。
4、要掌握催繳物業費的方式方法。
催繳費用的方法有很多：（1）上門催繳；（2）重點戶面談；（3）請業主委員會協助催繳；（4）發送書面催繳通知書；（5）發律師函；（6）申請仲裁或法院起訴。鼓勵物業公司用前三種（先禮后兵），后三種慎用。但對于老賴業主，也只能用后三種了。
5、要掌握一定的收費技巧
（1）將欲取之，必先予之
即通過繳費即送禮物（花卉、大米、食用油等），鼓勵大家提前繳費。
（2）注意催繳費用的時機
有些地方，春節期間最忌諱被上門追債，物業公司最好避開類似節日。
（3）與業主交朋友
平時見面打招呼，提供服務時態度積極主動，都有助于與業主建立長期良好的關系，在催費時可能會收到意想不到的效果。
多搞一些社區活動以及業主與物業公司座談會，強化溝通交流，爭取更多的業主理解和支持物業公司的工作。
6、鐵腕打擊“老賴”業主。
經幾次催繳都拒絕交納物業費的業主，甚至法院生效的法律文書都拒不履行，那么，司法機關都不會同意的。
最高人民法院2013年起通過了《關于公布失信被執行人名單信息的若干規定》，確定懲戒范圍：一是禁止乘坐飛機、列車軟臥；二是限制在金融機構貸款或辦理信用卡；三是失信被執行人為自然人的不得擔任企業的法定代表人等。
法規鏈接：
1、《物權法》
第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十二條第一款：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
第八十三條：業主應當遵守法律、法規以及管理規約。 業主大會和業主委員會，對拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、賠償損失。
2、《物業管理條例》
第二條：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：1、遵守管理規約、業主大會議事規則；2、按時交納物業服務費用。
3、《合同法》
第八條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。